房地产企业开拓策划进程中主要涉及的税种包罗营业税、企业所得税、地皮增值税、个人所得税、契税、地皮利用税、印花税、房产税等，存在的主要税务风险点总结如下：

营业税

（1）销售开拓产物收取的价款和价外用度未按划定入账，少计收入。

①在开拓产物落成前，取得的预售收入（包罗定金）没有全部计入“预收账款”举办申报缴纳税款；将预售收入计入“预收账款”以外的往来科目，恒久挂账不申报纳税；

②将售房款冲减本钱、用度或直接转入关联单元，未按划定入账；将售房款打入个人储备账户或信用卡账户，存在账外收入等环境；

③总机构没有将分支机构的未落成开拓产物的销售收入归并计入；

④私改筹划，增加销售面积的收入未按划定入账；

⑤销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部门单独开具收款收据，取得的收入没有按划定入账；

⑥拆迁赔偿收入未按划定确认收入，没有按赔偿尺度面积的工程本钱价与超出赔偿面积部门的差价款之和计较缴纳营业税；

⑦与包销商签订一个价值较低的包销条约，按约定的包销价值开具发票，高于包销价值的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入；

⑧收取的定金、违约金、诚意金等，未按划定确认收入；

⑨向对方收取的手续费、基金、集资费、代收金钱、代垫金钱及其他各类性质的价外收费，未按划定确认收入。

（2）开拓项目落成后，将收入挂在“预收账款”等科目，恒久不结转收入。

（3）按分期收款条约约定的时间应收取而未收取的销售款未实时申报纳税。

（4）采纳委托销售方法销售开拓产物，海南省民企服务中心，不实时收取售房款，可能部门售房款由中介处事机构收取并开具发票或收据，开拓企业未计入收入。

（5）以银行按揭方法销售开拓产物，开拓企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，未按划定计税；将收到的按揭金钱以银行贷款的名义记入“短期借钱”账户，不做收入。

（6）对将待售开拓产物转作策划性资产，先以策划性租赁方法租出或以融资租赁方法租出今后再出售的，租赁期间取得的价款未按租金确认收入，出售时未按销售资产确认收入。对将待售开拓产物以姑且租赁方法租出的，租赁期间取得的价款未按租金确认收入，出售时未按销售开拓产物确认收入。

（7）产生视同销售行为，未按划定申报纳税。

①以开拓产物调换地皮利用权、股权，未按税礼貌定举办税务处理惩罚；

②以开拓产物抵顶质料款、工程款、告白费、银行贷款本息、动迁赔偿费等债务，未按划定计税；

③将开拓产物用于捐赠、赞助、告白、样品、职工福利、嘉奖、分派给投资者，未按划定申报纳税；

④自建住房低价销售给本单元内部职工或有经济好处往来的单元和个人，未按市场价足额申报纳税；

⑤将民众配套设施无偿赠与处所当局、公用事业单元以外其他单元的，未按划定申报纳税。

（8）衡宇出租收入。

①出租收入抵顶工程款、抵顶银行贷款利钱，未确认收入；

②出租收入（如将未售出的衡宇、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等不按税礼貌定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入；

③以明明低于市场的价值出租给关联方，未按划定计税。

（9）商品房售后处事如物业收入、代客装修、洁净等取得的收入以及质料销售收入、无形资产转让收入和牢靠资产出租收入未按划定申报纳税。

（10）操作自有施工气力建立衡宇等修建物，在销售不动产时，未申报缴纳修建环节的营业税。

（11）半途转让在建项目，未按划定缴纳营业税。

（12）付出境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，未按划定代扣营业税。

（13）相助建房未按税礼貌定足额纳税。

（14）不切合条件的代建房行为，将其作为代建处理惩罚而少计或不计销售收入。

企业所得税

（1）未落成开拓产物的销售收入未按划定估量毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。

（2）产物落成后未实时结算其计税本钱并计较此前销售收入的实际毛利额，同时将其毛利额与其对应的估量毛利额之间的差额，计入当年度本项目标应纳税所得额与其他项目应纳税所得额归并缴纳企业所得税。对付跨年度房地产开拓项目标已落成出售部门，不按权责产生制原则确认收入或存心推迟实现工程结算收入。

（3）取恰当局的经济赔偿或嘉奖未实时确认收入并申报缴纳企业所得税。

（4）客户放弃的购房定金、充公的违约担保金、施工方耽搁工期的罚款收入、先租后售收取的租金等未按划定确认收入或直接冲减了本钱。

（5）取得的地皮资产不按划定计价。

擅自扩大或淘汰地皮资产的代价，将购进地皮举办三通一平后，举办评估，虚增地皮本钱，计入开拓本钱。

（6）虚列拆迁赔偿费，虚增本钱。

①虚增拆迁户数，多列拆迁赔偿费或虚增赔偿金额；

②征地、拆迁支出，未按划定举办归集分摊，涉及分片分期开拓的，未在各个项目举办公道分摊。

（7）签订虚假条约、协议，虚列、多列或反复列支本钱用度。

①签订虚假单项条约，取得虚开拓票，加大建安工程费；

②从有关联干系的商业公司购进质料，向关联企业发包或分包工程，工钱提高质料价值或建安用度，转移利润；