房地产企业纳税申报指南

发布时间：2025-07-07 热度：

房地产企业的纳税申报工作极为复杂，涉及多种税种与特殊政策。房地产企业纳税申报工作复杂，需财务人员熟练掌握税收政策，严格按流程操作，加强日常税务管理，才能确保纳税申报准确、合规，为帮助相关从业者理清思路，本文将详细介绍房地产企业纳税申报的关键要点。

一、涉及的主要税种

增值税

预售阶段：收到预收款时，需按规定预缴增值税。应预缴税款 = 预收款 ÷(1 适用税率或征收率)×3% 。适用一般计税方法的项目，税率为 9%;适用简易计税方法的项目，征收率为 5% 。例如，某房地产企业预售住宅项目，收到预收款 1090 万元，若采用一般计税方法，应预缴增值税 = 1090÷(1 9%)×3% =30 万元。

销售阶段：

一般计税方法下，销售额 =(全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款)÷(1 9%)，销项税额 = 销售额 ×9% 。例如，某项目销售额为 2180 万元，当期允许扣除的土地价款为 872 万元，则销售额 =(2180 - 872)÷(1 9%)=1200 万元，销项税额 = 1200×9% =108 万元。

简易计税方法下，应纳税额 = 含税销售额 ÷(1 5%)×5% 。

企业所得税

预售阶段：销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。如内蒙古地区，呼和浩特市城区及郊区项目计税毛利率为 15%，其他盟市城区及郊区为 10%，其他地区为 5%，经济适用房等为 3% 。假设某呼和浩特市项目预售收入 5000 万元，预计毛利额 = 5000×15% =750 万元。

完工阶段：及时结算计税成本，计算实际毛利额与预计毛利额的差额，计入当年度应纳税所得额。同时，注意成本、费用扣除要符合国税发〔2009〕31 号等文件规定。

土地增值税

预缴阶段：房地产开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应按规定预缴土地增值税。预缴税额 = 预收款 ÷(1 适用税率或征收率)× 预征率 。预征率各地规定不同，如有的地区普通住宅预征率为 2%，非普通住宅为 3%，商业用房为 4% 。

清算阶段：项目达到清算条件(如竣工证明已报备案、已转让建筑面积占比超 85% 等)时，需进行土地增值税清算。计算增值额 = 转让房地产收入 - 扣除项目金额(包括土地成本、开发成本、开发费用等)，再根据增值率确定适用税率计算应纳税额。

房产税

自用房产：依照房产原值一次减除 10% - 30% 后的余值计算缴纳，税率为 1.2% 。若房产原值 1000 万元，当地规定减除比例为 20%，则年应纳税额 = 1000×(1 - 20%)×1.2% =9.6 万元。

出租房产：以房产租金收入为计税依据，税率为 12% 。月租金 5 万元，月应纳税额 = 5×12% =0.6 万元。

城镇土地使用税：以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。不同地区每平方米年税额不同，大城市 1.5 - 30 元，中等城市 1.2 - 24 元等。假设某企业在大城市占用土地 10000 平方米，每平方米年税额 20 元，则年应纳税额 = 10000×20 =20 万元。

二、纳税申报流程

增值税申报

预缴申报：通过电子税务局或办税服务厅，填写《增值税预缴税款表》，提交预收款相关证明资料，完成预缴申报。

纳税申报：一般纳税人在申报期内，通过电子税务局，填写《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》及相关附表，申报销项税额、进项税额等数据。

企业所得税申报

预缴申报：按季(或月)度，通过电子税务局填写《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A 类)》，申报收入、成本、预计毛利额等数据。

年度申报：年度终了后 5 个月内，填写《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A 类，2017 年版)》及众多附表，进行年度汇算清缴申报。

土地增值税申报

预缴申报：在电子税务局或办税服务厅，填写《土地增值税纳税申报表(一)(从事房地产开发的纳税人预征适用)》进行申报。

清算申报：达到清算条件后，准备土地增值税清算资料(如项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证等)，通过电子税务局或前往办税服务厅，填写《土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用)》等进行清算申报。

房产税和城镇土地使用税申报：在电子税务局 “财产和行为税合并纳税申报” 模块，进行税源信息采集(录入房产、土地相关信息)后，填写《城镇土地使用税 房产税纳税申报表》完成申报。

三、申报注意事项

准确区分税种及政策适用：不同业务环节，各税种政策不同，如增值税预售与销售阶段、企业所得税预售与完工阶段等，务必准确运用政策计算应纳税额。

重视发票管理：发票是纳税申报重要凭证，销售不动产发票开具要规范，注明不动产详细地址等信息;取得发票要合法合规，确保成本费用可税前扣除。

及时申报纳税：严格遵守各税种申报期限，逾期申报会产生滞纳金、罚款，影响企业信用等级。

留存相关资料：如土地出让合同、建筑合同、成本费用凭证等，以备税务机关检查，证明纳税申报数据真实性、准确性。

关注税收政策变化：房地产行业税收政策常调整，及时掌握新政策，避免因政策理解偏差导致税务风险。

政策来源于：江苏税务公众号

25年系列直播课程来啦！财务小白、实操进阶都能学！

实操技能&资格证书！，让你双向提升职场核心竞争力！

25年实操新课抢先学，低至￥250/期！

说明：因政策不断变化，以上相关内容仅供参考，如有异议请以官方更新内容为准。

海南省民企服务中心提供海南公司注册、海南代理记账、海南企业股权变更、减资等服务！欢迎来电咨询！